土地に対する課税
更新日：2024年8月29日
評価のしくみ
固定資産評価基準に基づいて、地目別に定められた評価方法により評価します。
地目
地目は、宅地、田及び畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目及び利用目的に重点を置き認定します。
宅地（市街地宅地評価法の場合）の評価方法
- 商業地や住宅地など利用状況に応じて区分し、それを街路の状況や公共施設等からの距離などを考慮して更に区分（状況類似地区）
- 標準宅地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）の選定
- 主要な街路の路線価の付設
（地価公示価格、都道府県地下調査価格及び鑑定評価価格の活用） - その他の街路の路線価の付設
（状況類似地区内の街路について、主要な街路の状況等と比較して付設します。） - 各筆の評価
一画地の宅地ごとに評価額を算出します。一画地は、原則として、一筆の宅地ですが、利用状況によって、二筆以上の宅地を合わせたり、一筆の一部分を持って一画地とします。
なお、平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格等の7割を目途に均衡化・適正化を図っています。
路線価について
路線価とは、市街地などにおいて街路に付けられた価格のことであり、具体的には、その街路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。
主要な街路の路線価は、標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格等を基にして求められ、その他の街路の路線価は、この主要な街路の路線価を基にして幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。
宅地の価格（評価額）は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況（奥行、間口、形状）に応じて求められます。
住宅用地に対する課税標準の特例
住宅用地（住宅の敷地の用に供されている土地）は、その税負担を特に軽減することを目的として、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。
住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
したがって、賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うことになります。
住宅用地の範囲
- 専用住宅（専ら人の居住のように供する家屋）の敷地の用に供されている土地・・・その土地の全部（ただし家屋の床面積の10倍まで）
- 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地・・・その土地の面積（ただし家屋の床面積の10倍まで）に一定の率（下表をご参照ください。）を乗じて得た面積に相当する土地
| 家屋 | 居住部分の割合 | 住宅用地の率 | |
|---|---|---|---|
| イ | 専用住宅 | 全部 | 1.0 |
| ロ | ハ以外の併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 2分の1以上 | 1.0 | ||
| ハ | 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 2分の1以上4分の3未満 | 0.75 | ||
| 4分の3以上 | 1.0 |
課税標準の特例
- 小規模住宅用地
-
- 200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）をいいます。
- 課税標準額については、評価額の6分の1の額とする特例措置があります。
- 一般住宅用地
-
- 小規模住宅用地以外の住宅用地をいいます。
- 課税標準額については、評価額の3分の1とする特例措置があります。
宅地の税負担の調整措置
平成9年度の評価替え以降、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（今年度評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されています。
負担水準とは
個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもので、次の算式によって求められます。
負担水準＝前年度課税標準額/今年度評価額（×住宅用地特例率（1/3又は1/6））
宅地の税額の求め方
商業地等の宅地
(1) 固定資産税額は、次のとおり求められます。
課税標準額（今年度評価額（A)×70パーセント） × 税率 ＝ 税額
※「商業地等の宅地」とは、住宅用地以外の宅地や農地以外の土地のうち評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地（「宅地比準土地」といいます。）のことをいいます。
(2)ただし、今年度の評価額Aの70パーセントと比べて前年度の課税標準額が以下の場合の土地については、今年度の課税標準額は次のとおりとなります。
（ア）前年度課税標準額がAの60パーセント以上70パーセント以下の場合
→ 前年度課税標準額と同額に据え置きます。
（イ）前年度課税標準額がAの60パーセント未満の場合
→ 前年度課税標準額 ＋ A×5パーセント
（ただし、上記（イ）により計算した額が、Aの60パーセントを上回る場合はAの60パーセント、Aの20パーセントを下まわる場合はAの20パーセントが今年度の課税標準額となります。）
（ウ）前年度課税標準額が、Aの70パーセントを超える場合は、Aの70パーセント
住宅用地
(1) 固定資産税額は、次のとおり求められます。
課税標準額（評価額×1/6（注1）（B）） × 税率 ＝ 税額
（注1 200平方メートルを超える住宅用地は1/3となります。）
(2) ただし、今年度の評価額に1/6又は1/3を乗じた額（B）と比べて前年度の課税標準額が低い土地については、今年度の課税標準額は次のとおりとなります。
前年度課税標準額 ＋ B × 5パーセント
（ただし、上記により計算した額が、Bの20パーセントを下回る場合はBの20パーセントが今年度の課税標準額となります。）
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